A implementação da reforma tributária, consolidada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, marca uma mudança de paradigma na tributação sobre o consumo no Brasil. Com a transição gradual para o modelo de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), o chamado IVA Dual, diversos setores da economia precisam recalibrar suas estratégias. Entre os mais afetados estão as administradoras de bens, estruturas societárias frequentemente utilizadas para a gestão de imóveis próprios e planejamento sucessório.
O fim da vantagem tributária automática
Historicamente, a criação de pessoas jurídicas para a gestão de imóveis — as conhecidas holdings patrimoniais — baseava-se em uma lógica de eficiência fiscal. Enquanto a pessoa física que aufere rendimentos de aluguéis pode ser tributada em até 27,5% pelo Imposto de Renda, a estrutura societária oferecia uma carga tributária mais previsível e reduzida, que girava em torno de 14,53% sobre a receita bruta. Essa diferença, que tornava a constituição de empresas uma estratégia quase automática para investidores, sofre agora uma pressão direta com a nova legislação.
A Lei Complementar nº 214/2025, em seu artigo 4º, define que a locação de bens imóveis por pessoa jurídica passa a integrar o campo de incidência do IBS e da CBS. Diferente do regime anterior, onde o ISS não incidia sobre essas operações e o PIS/Cofins operava de forma cumulativa, o novo modelo impõe uma base ampla de tributação, o que eleva o custo fiscal efetivo para quem mantém esses ativos dentro de uma estrutura empresarial.
Redução de alíquotas e o novo cálculo de viabilidade
Reconhecendo a importância do setor imobiliário para a economia, o legislador incluiu no artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025 uma medida mitigadora: a redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS para operações de locação de bens imóveis. Mesmo com esse benefício, cálculos de especialistas indicam que a carga tributária efetiva sobre as receitas de aluguel pode chegar a 8,4%, representando um aumento superior a 100% em comparação aos 3,65% do regime cumulativo anterior.
Essa mudança força os contribuintes a abandonarem as recomendações padronizadas de mercado. A decisão de manter ou criar uma administradora de bens deixa de ser uma questão de simples economia tributária imediata e passa a exigir uma análise multidimensional. Fatores como a centralização da gestão, a proteção contra riscos operacionais e a facilitação do planejamento sucessório tornam-se os novos pilares que justificam a existência dessas empresas.
Planejamento sucessório e o futuro das holdings
É fundamental notar que a reforma incide sobre o consumo, mantendo inalteradas as regras de tributação sobre a renda, como o IRPJ e a CSLL. Isso significa que, embora o custo operacional da locação tenha subido, a estrutura de holding permanece como uma ferramenta poderosa para a organização do patrimônio a longo prazo. O planejamento sucessório, que permite a transferência organizada de ativos entre gerações, continua sendo um diferencial que a pessoa física, isoladamente, não consegue replicar com a mesma segurança jurídica.
O período de transição, que se estende até 2033, oferece aos proprietários de imóveis e gestores patrimoniais uma janela estratégica. É o momento ideal para realizar auditorias nas estruturas atuais e avaliar se a configuração societária ainda atende aos objetivos familiares e de negócio. A complexidade do novo sistema tributário brasileiro reforça a necessidade de uma assessoria jurídica especializada, capaz de navegar entre as novas alíquotas e as necessidades de preservação do patrimônio.
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